Nikdy nepřijmout podmínky jakéhokoliv pronájmu bez vyjednávacích podmínek
Ve varovném prohlášení o obtížnosti proniknutí do odvětví komerčních nemovitostí reportér CFO Magazine , Laura DeMars, jasně ukazuje, že dokonce i profesionálové v oblasti nemovitostí mohou těžko pochopit složitost poplatků CAM; "Složitost průmyslu znesnadňuje proniknutí do ..." DeMars dále uvádí:
"Například v obchodních centrech nájemci obvykle platí za údržbu budovy prostřednictvím poplatku za údržbu společného prostoru (CAM). Zatímco finanční ředitel společnosti pro správu nemovitostí přímo neručí nájemníkům, stále potřebuje porozumět tomu, jak jsou tyto poplatky shromažďovány ... důležitější je, protože velcí maloobchodníci často popírají poplatky za CAM nebo platí pouze procentní podíl ... CFO musí vědět, jak rozdílu nebo prokluzu CAM. "
Než se pokusíte o vyjednávání CAM nebo správních poplatků, ujistěte se, že rozumíte tomu, čím jsou. Pokud jsou poplatky CAM pro CFO komplikovanou záležitostí, měli byste se jít připravit!
Průmyslové standardní CAM poplatky
Vzhledem k tomu, že stav některých společných prostor má přímý vliv na nájemníky, poplatky za náklady na údržbu a opravy chodbiček, výtahů, schodišť, lobbů a společných prostorových toalet jsou poměrně standardní v poplatcích CAM. Také typicky hodnocené nájemníkům v CAM poplatcích jsou náklady spojené s údržbou parkoviště (včetně osvětlení a terénní úpravy) a chodníky.
Tipy pro vyjednávání standardních CAM poplatků
Pokud je typ poplatků, které jste požádáni o zaplacení, neobchodovatelné, ujistěte se, že váš pronájem výslovně umožňuje, abyste si přečetli účty pronajímatele. Podnikání je podnikání a toto by nemělo být považováno za nedůvěru k pronajímateli nebo k něčemu osobnímu, ale placení neznámých poplatků pouze v dobré víře není dobrá věc.
Požadavek minimálního prohlášení, že pronajímatel musí poskytnout dokumentaci (odpovědnost) za všechny účtované poplatky, je jediným způsobem, jak zajistit, že se vám bude účtovat spravedlivě.
Měli byste také vyjednat, kolik poplatků CAM může každý rok zvýšit - stanovit maximální částku nebo procentní sazbu. Tato "čepice" by měla být uvedena na seznamu odděleně od ostatních nárůstů nájemného.
Operační a správní poplatky (O & M)
Pokud váš pronájem vyžaduje, abyste zaplatili CAM poplatky za jakékoliv provozní náklady nebo náklady na správu - okamžitě jste proti těmto nákladům hanlivěli. Pokud pronajímatel trvá, požádejte o zobrazení seznamu (důkaz) o těchto nákladech a o tom, jak byl váš podíl vypočten. Tyto poplatky nemusí být ve skutečnosti nazývány poplatky CAM, ale "Správní poplatky". Správní poplatky jsou stále CAM poplatky - pronajímatel se snaží přispět na vlastní náklady. Správní poplatky jsou obvykle založeny na procentuálních nákladech CAM.
Tipy na vyjednávání O & M správních poplatků
Většina nájemníků vznese námitky vůči provozním a správním poplatkům, protože pronajímatel již účtuje příjmy z nájemného, a to i bez poplatků CAM. Pokud váš CAM poplatek zahrnuje platy pro manažery nebo administrativní personál (mimo nebo přímo na místě), náklady na pojištění odpovědnosti (budete muset zaplatit za své vlastní pojištění odpovědnosti - pronajímatel bude vyžadovat toto, než se můžete dostat dovnitř), inzerce a další propagační činnosti, profesionální služby, jako jsou právní nebo účetní služby, snažte se vyjednat z vašeho pronájmu.
Podle Rosie Reesové, "Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine ; "Společní nájemci sníží procento (od 25% na 5%) a vyloučí z výpočtu náklady nezabezpečující údržbu (např. Daně, pojištění, služby)."
Rees se také domnívá, že náklady na údržbu a opravy budov (tj. Střechy, základy budov a vnější stěny) by neměly být pronajaty nájemníky, protože to nejsou společné prostory užívané nájemníky nebo jejich zákazníky. Rees přesně upozorňuje; "Pronajímatel už získává příjmy z těchto budov formou nájemného. Veškeré náklady na jejich údržbu a výměnu by měl hradit pronajímatel z příjmů z pronájmu. "
Zdroje:
Rosie Reesová. Retail Traffic Magazine Online. "Battle Over CAM Fees." 1. září 1999.
Laura DeMarsová. CFO Magazine. "Real Deal." Srpen 2007.