Existují dva základní výpočty poplatků CAM: variabilní CAM poplatky, u kterých je částka, kterou je nájemník povinen přispět zvýšením, na základě řady faktorů; a poplatky za ploché CAM, kde jsou poplatky pevnou částkou.
CAM poplatky mohou být placeny měsíčně, čtvrtletně, ročně nebo dokonce účtovány z času na čas, protože jsou vyžadovány hlavní opravy budovy nebo celého podnikatelského / průmyslového parku.
CAM poplatky mohou eskalovat jinou sazbou, než je měsíční leasingová sazba, protože mají tendenci být více variabilní. Takže je také důležité, aby váš nájemný rozdíl mezi "variabilním" a "pevným" poplatkem CAM a obsahoval nějaký limit, nebo maximálně vaše CAM poplatky mohou být každoročně zvýšeny. Tato míra růstu by měla být samostatnou úvahou od toho, kolik základního nájemného roste každý rok.
Většina definic CAM poplatků jsou zavádějící a příliš úzké
Existuje mnoho on-line definic poplatků CAM, které vymezují poplatky CAM jako nájemce, který sdílí část přímých nákladů na údržbu velmi specifických společných prostor. Tato zjednodušená definice nejsou zcela přesná a pronajímatel může zahrnovat mnoho nepřímých nákladů jako CAM poplatky, které nejsou tak zřejmé.
Tato praxe byla hojně diskutována mezi průmyslovými odborníky o tom, zda je to etické či dokonce legální. Stručně řečeno, nikdy byste neměli podepsat smlouvu, aniž byste pochopili, jaké CAM poplatky se týkají vašeho jedinečného obchodního pronájmu .
Účel CAM poplatků: Co jsou CAM poplatky za?
Poplatky CAM i Load Factor slouží stejnému základnímu účelu: Požadovat, aby nájemci pomohli pokrýt přímé náklady pronajímatele na "společné prostory". Společné prostory mohou zahrnovat jak vnitřní prostory (chodby, výtahy, lobby, veřejné koupelny atd.), Tak externí náklady (parkoviště, upravené plochy atd.).
Ujistěte se, že jste v pronájmu uvedli přesně to, co vaše CAM poplatky budou pokrývat, jak často mají být zaplaceny a kolik mohou být navýšeny každý rok. Pokud budete muset pomoct s náklady na rozsáhlé renovace, jako je oprava parkoviště nebo jakýkoli typ strukturálních oprav, obraťte se písemně. Uveďte seznam pronajímatele, když jsme tyto opravy naposledy provedli, a pokud jsou plánovány nebo předpokládané, že budou provedeny v budoucnu.
Ne všichni pronajímatelé budou potřebovat nájemce, aby pomohli s výdaji, jako je zastřešení, údržba parkovacích míst a strukturální opravy, a ve skutečnosti neexistuje žádný "standard", který by se vztahoval k pronájmům, takže se nespoléhejte na jednoduše vidět "CAM poplatky" ve vašem pronájmu - poplatky jsou vysvětleny.
Pronajímatel může zahrnovat širokou škálu nákladů, které jsou jednoduše uvedeny jako "CAM poplatky" nebo "správní poplatky" na základě toho, že se jedná o výdaje, které pronajímatel platí, ve prospěch všech nájemců. Pokud poplatky za CAM nejsou jasně uvedeny nebo vysvětleny v pronájmu, ujistěte se, že jste se konkrétně zeptali, zda platí některý z následujících bodů:
- Bezpečnostní systémy nebo platy nebo jiné náklady spojené s bezpečnostním personálem na místě.
- Povolení, daně, pojištění nebo jakékoli právní náklady.
- Reklama, známky nebo jiné obecné režijní náklady, které pronajímatel vynaložil na provoz nebo propagaci budovy (tj. Platy nebo výhody pro zaměstnance na místě nebo dokonce mimo pracoviště).
- Opravy a rekonstrukce údržby majetku, včetně doplňků či rekonstrukcí terénních úprav, exteriérového nátěru, exteriérových nebo parkovacích svítidel, dlažby nebo rekonstrukcí, zastřešení nebo oprav a modernizací centrálních vodovodních, elektrických, kanalizačních a HVAC systémů.
- Pomůcky, nájemné nebo jakékoliv jiné náklady na údržbu samostatných kancelářských prostor na leasing, ať už na místě nebo mimo něj.
Proč je důležité, abyste přesně porozuměli, jaké CAM poplatky jsou uvedeny v obchodním leasingu
V roce 1989 jsem si pronajal průmyslový prostor, abych otevřel řemeslnou zásilku a hobby obchod. Park vypadal, že je v dobrém stavu a pronajímatel byl přítel rodiny a snížil nájem o třetinu jako zdvořilost. Jednalo se o první průmyslový leasing, který jsem podepsal, a plně si neuvědomil sílu CAM poplatků. Jinými slovy jsem podepsal závazný právní dokument bez toho, abych věděl, co podpisuji.
Nevěděl jsem, co je Triple Net Lease, jen abych se vyhnul podpisu. Požádala jsem pronajímatele, jaký druh pronájmu jsem chtěl podepsat, a nikdy jsem neslyšel termín "Triple Net". Místo toho mi bylo řečeno, že můj pronájem má CAM a administrativní poplatky. Co jsem tehdy neuvědomil, že správní poplatky obsahovaly daně, pojištění a celou řadu dalších velmi drahých nákladů.
Pouze jeden měsíc po pronájmu začal majitel parku rozsáhlou rekonstrukci parku včetně přepracování předních jednotek, aby vypadaly spíše jako obchodní prostory. Znaky byly změněny, budova byla překreslena a některé konstrukční změny byly provedeny před průmyslovým parkem.
Návrh zákona byl rozdělen mezi všechny nájemníky a přestože jsem měl velmi malou jednotku, přinesl jsem si účet za 5 000 dolarů - moje část parku se zlepšovala, ačkoli moje jednotka byla na straně a v žádném případě neměla přímý přínos z žádného zlepšení . Ostatní nájemníci byli zaplatili téměř 20 000 dolarů v cenách renovací. Kdybych si četli nájem lépe, věděla bych dost, že bych se alespoň zeptal, zda jsou v blízké budoucnosti naplánovány nějaké upgrady a že to, co jsem si myslel jako jednoduchý nájem , byl ve skutečnosti trojnásobný čistý leasing v přestrojení.
Přehled poplatků CAM
- CAM je zkratka pro "běžnou údržbu oblasti".
- CAM výdaje jsou přiděleny nájemcům na poměrném základě: čím více čtverečních stop a pronájmu nájemníků, tím větší je procento nákladů CAM, které musí zaplatit.
- CAM poplatky hradí nájemce (nájemce) majiteli (pronajímateli) za účelem pokrytí nákladů na režijní a provozní výdaje a majitelé pozemků se mohou snažit zahrnout širokou škálu svých nákladů jako poplatky CAM.
- Společné prostory obecně zahrnují prostor přístupný, využívaný, využívaný nebo sdílený všemi nájemci a téměř vždy zahrnují chodby, výtahy a schodiště, haly a veřejné toalety.
- CAM poplatky mohou být účtovány také za externí prostory, jako jsou chodníky a parkoviště, a v některých případech i za externí zařízení.
- Správní poplatky mohou být účtovány na základě procentního podílu sazby CAM za provozní náklady a náklady na údržbu spojené s jinými společnými oblastmi nebo platy - věci, které nejsou skutečně běžnými náklady a výdaji, které většina nájemců bude nucen k tomu, aby přispěla.
- Ne všichni pronajímatelé účtují CAM poplatky, ale většina z nich se děje, zejména v komerčním průmyslovém prostoru a maloobchodním pronájmu.
- Nezáleží na tom, co pronajímatel zavolá poplatky, pokud platit za údržbu, daně a pojištění, váš pronájem je trojnásobný čistý leasing - nejméně příznivý ze všech nájmů pro nájemníky.