Proč prostor, který oceníte, není vše, za co zaplatíte
Měření používaná při určování nájmů komerčního prostoru je založena na pokynech stanovených Asociací vlastníků budov a manažerů (BOMA) International a jsou považovány za průmyslové standardy v celých Spojených státech.
Mnoho komerčních pronájmů využívá standardy BOMA a účtuje měsíční nájem na základě nájemného čtvercového patra , nikoliv na užitných čtverečních stopách . "To je důležité pochopit, protože pokud jste uvedeni v ceně 1,25 USD za užitečnou čtvereční stopu, může to být to, co skončíte skutečně platí za každý měsíc.
Nájemné čtverečné nohy
Použitelná čtverečná stopa je počet čtverečních stop, který nájemník skutečně zaujímá. Ale existují i jiné části budovy, které využívají nebo využívají všichni nájemci. Tyto části jsou známé jako společné prostory a zahrnují chodby, schodiště, výtahy a lobbies.
Množství čtverečních stop pro společné prostranství je rozděleno mezi všechny nájemníky na poměrném základě. Každý nájemce platí část výdajů pronajímatele na tyto společné prostory.
Když se tyto poplatky připočítávají k použitelným čtverečným stopám, konečný výsledek se nazývá "nájemné čtverečné stopy".
Chcete-li, aby se věci ještě více matoucí, tato praxe přidání společných výdajů na plochu na použitelné čtverečné stopy se nazývá " Load Factor ". Náklady na nákladové zatížení se obvykle každoročně zvyšují odděleně od nárůstu nájemného za užívané čtverečné stopy.
To znamená, že možná budete muset vyjednávat dva nárůsty nájemného každý rok: jeden pro zatížení a jeden pro nájemné nájemné.
Příklad výpočtu výnosných čtverečných stop
Řekněme, že kancelářský prostor, který si pronajmeme, je fyzicky 500 čtverečních stop (cena za metr čtvereční) je cena 1,25 USD za čtvereční stopu. Vaše využitelné nájemné čtverečních stop by bylo 625 dolarů za měsíc (500 SF x 1,25 dolarů). Část společné oblasti však přidává dalších 100 čtverečních stop. Vaše nájemné bude ve skutečnosti vypočítáno na základě 600 čtverečních stop, nikoli 500, které skutečně obsadíte.
Někteří majitelé půdy paušalizují sazbu pro oba použitelné čtverečné stopy a část vaší společné plochy do jednoho čísla (to je obvykle nespravedlivé vůči nájemci), ale většina účtuje jinou sazbu na čtvereční stopu za užitečné čtvereční stopy a za společné výpůjčky.
Požádejte o rozpis nákladů za užívání za čtvrté noci
Než uvidíte vůbec nějaký prostor, nezapomeňte se telefonem zeptat, jakou sazbu účtuje za užitečné čtverečné stopy a za nájemné čtverečné stopy, protože to má velký rozdíl v celkovém měsíčním nájemném. A nezapomeňte, že pokud vám někdo řekne, že je "1,500 nájemné čtvereční stopy", bude skutečná (použitelná) velikost prostoru menší.
Chcete-li, aby vás viděli nemovitost, někteří pronajímatelé vám jednoduše oznámí použitelnou cenu za čtvereční stopu, ale citují nájemné náměstí. Tato podvodná praxe vede k tomu, že se prostor zdá větší a levnější než je. Potom, když se objeví, zjistíte, že prostor, který znělo skvěle na telefonu, je ve skutečnosti mimo vašeho cenového rozpětí a menší, než jste si mysleli.
Zatímco většina realitních kanceláří je upřímná, když zveřejňují skutečné celkové náklady na pronájem po telefonu, mají stále tendenci uvádět velikost prostoru jako nájemné nohy - ne jako použitelné nohy. Ale teď jste dost inteligentní, abyste přesně věděli, co se zeptat realitního makléře!
Následující tabulka porovnává tři typy výpočtů čtverečních stop, které se používají v komerčních pronájmech. Některé pronájmy jednoduše účtují pouhými čtvercovými stopami, zatímco jiní přidávají procento společného prostoru na užitné čtverečné stopy, aby nabíjely to, co se nazývá nájemné čtverečné stopy.
Výpočty čtverečních stop
| Definice čtverečných stop (SF) | |
| Období | Definice |
| Použitelné čtverečné stopy | SF prostoru skutečně obsazené nájemcem. |
| Nájemné čtverečné nohy | Použitelná SF + a% SF ve společných oblastech. |
| Hrubé čtverečné stopy | Celkem SF celé budovy. |
souhrn
Použitelná čtverečná stopa je skutečná velikost prostoru, který obsadíte. Nájemné čtvereční stopy jsou vždy větší, protože obsahují použitelné čtverečné stopy plus další čtvereční stopy společných akcií oblasti, které nebudete fyzicky obsazovat.
Pronajímatelný prostor s faktorem zatížení je cena, kterou chcete vědět, protože to je to, za co budete platit. "Cena za čtvereční stopu" za užitné čtverečné stopy je jen část toho, co zaplatíte každý měsíc.