Porozumět zákonu před tím, než podepíšeme komerční pronájem
Než podepíšete obchodní pronájem pro kancelářské nebo obchodní prostory, ujistěte se, že rozumíte podmínkám leasingu, který podepisujete. Zde je několik nejběžněji používaných výrazů v obchodních pronájmech a jejich obecných definicích.
DODATEČNÝ PRONÁJEM : Dodatečné nájemné znamená položky, které mohou být účtovány nájemci, které nejsou zahrnuty do použitelných čtverečních stop nebo jiných nájemných nákladů. Tyto náklady mohou zahrnovat služby po hodinách, HVAC, poplatky za údržbu Common Area (CAM), procentní nájemné a veškeré další náklady nezahrnuté do základního nájemného.
Příklady: Jenna je šperky a džemy (JJJ) převzal prostor v nákupním středisku pro základní nájem 4 000 dolarů za měsíc. JJJ také musí zaplatit procentuální podíl svého měsíčního prodeje, jak je požadováno v jejich nižší hodnotě jako "Dodatečný nájem".
ZÁKLADNÍ PRONÁJEM : Termín "základní pronájem" se vztahuje na minimální nájemné splatné za podmínek leasingu, které také vyžaduje, aby nájemce zaplatil dodatečné nájemné na základě procentního podílu nebo požadavku na účast. Tento typ pronájmu se obvykle provádí v maloobchodních prodejnách v obchodních centrech.
Například Karen's Corner Corner, pet shop, může zaplatit základní nájemné každý měsíc ve výši 1.500 dolarů. Její pronájmy však vyžadují procentní podíl na nájemném , že kromě výše základního nájemného vyplácí také malé procento veškerých prodejů, které dává měsíčně za určitou stanovenou částku.
Viz také "Procentní leasing" a " Průměrné procentní nájemné za pronájem komerčních pronájmů ".
BOMA : mezinárodní odborné sdružení, které poskytuje "informace o vývoji kancelářských budov, leasingu, provozních nákladech budovy, vzorcích spotřeby energie, místních a národních stavebních kodexech, legislativě, statistiky obsazenosti a technologickém vývoji".
BOMA STANDARDY : Společnost BOMA vydává standardy pro měření kancelářských prostor, lobbies pro komerční průmysl nemovitostí a konvence hostujících. Průmyslové směrnice zveřejněné společností BOMA jsou označovány jako "Normy BOMA".
Více informací naleznete na webových stránkách společnosti BOMA.
BUILDING CORE: Stavební jádro zahrnuje části budovy, která nejsou pronajata, ale slouží všem nájemcům nepřímo.
Stavební jádro zahrnuje veřejné toalety, větrací šachty, elektrické rozvody, výtahové šachty a schodiště. Ve většině budov jsou tyto prvky blízko sebe, typicky blízko centra budovy.
Podívejte se také na " Hrubé čtverečné stopy ".
OBCHODNÍ PRŮMYSLOVÉ PROSTORY: Komerční průmyslové prostory jsou pozemky používané pro průmyslové účely.
Mezi průmyslové účely patří těžké a lehké výrobní budovy; výzkumné a vývojové parky; továrně-kancelářská víceúčelová vlastnost; továrně-sklad víceúčelové vlastnosti; a průmyslových parků.
Průmyslové budovy jsou často skladiště nebo jiný velký, nedokončený prostor, který může být používán výhradně jako sklad nebo pro čistě průmyslové účely. Nicméně mnoho průmyslových prostor je přeměněno tak, aby sloužilo jako tradiční kancelářské prostory nebo jako kombinace skladovacích / průmyslových / obchodních využití. Prostory průmyslového parku jsou nyní také používány mnoha maloobchodními podniky.
Za účelem přilákání široké škály podniků se mnoho průmyslových parků stává mnohem širšími, takže na povrchu je těžké odlišit se od maloobchodních a obchodních parků.
Hrubý leasing: Hrubý leasing je druh komerčního pronájmu, který obecně upřednostňuje nájemce (nájemce), protože pronajímatel (pronajímatel) platí všechny "obvyklé náklady" spojené s vlastnictvím a údržbou pronajatého prostoru.
V hrubém nájemném může pronajímatel pokrýt náklady včetně veřejných služeb, vody a kanalizace, opravy, pojištění a / nebo daně.
GROSS-UP : Termín "Gross-Up" se obvykle vztahuje na plně pronajaté leasingy (někdy také nazývané "plné servisní pronájmy"). Při plné servisní nájemné platí nájemce pevné částky za určité služby navíc k nájemnému za skutečně pronajaté prostory Například pronajímatel zaplatí výdaje za společnou údržbu prostoru (CAM) a pronajímatel rozdělí tento poplatek o počet hrubých čtverečních stop v budově a účtuje každému nájemníkovi částku na základě procenta čtverečních stop, které nájemník zaujme.
Gross-Up znamená, že pokud je budova menší než 90-95%, náklady jsou stále vypočteny pro podíl provozních nákladů na nájemci.
LOAD FACTOR : Load Factor je metoda výpočtu celkových měsíčních nájemných nákladů pro nájemce, který kombinuje použitelné čtverečné stopy a procenta čtverečních stop společných prostorů.
Použitelné čtverečné stopy + procento společné plochy čtverečních stop = nájemné čtverečné stopy.
Tento výpočet přidání procenta společných výdajů na plochu za měsíční nájemné je známý jako "nákladový faktor".
Společné prostory mohou obsahovat toalety, lobby, výtahy, schodiště a společné chodby.
PERCENTAČNÍ LEASING : Procentní leasing obvykle vyžaduje, aby nájemník zaplatil "Base Rent" a poté na tuto částku zaplatí nájemce i procentní podíl na základě měsíčních objemů prodeje. Procentní leasing je obvykle prováděn v maloobchodních prodejnách a jiných komerčních retailových pronájmech.
Procentní leasing by neměl vzít procentuální podíl ze všech uskutečněných prodejů, ale měl by obsahovat procentní podíl zaplacený pronajímateli (pronajímateli) pouze tehdy, když nájemník učinil určitou částku v daném měsíci. Například procentní leasing může vyžadovat, aby nájemce zaplatil 5% veškerého prodeje, které v daném měsíci přesahuje více než 25 000 USD.
Podívejte se také na " Základní nájemné " a " Průměrné procentní nájemné za pronájem komerčních pronájmů ".
Také známý jako: procentní leasing; Procentní leasing; Maloobchodní pronájem; Nájemní účast
Nájemné čtverečné nohy: Podle standardu BOMA tento termín odkazuje na kombinaci "použitelných čtverečných stop" a některé části čtverečních stop, které zahrnují společný prostor. Typicky existuje rozdíl mezi 10% a 15% mezi použitelnými čtverečními stopami a nájemnými čtverečnými stopami. Nájemné čtverečné stopy obvykle odrážejí vyšší náklady než použitelné čtverečné stopy samotné. Obvykle se vypočítá přidáním použitelných čtverečních stop a některých procent společné plochy uvnitř budovy.
Toto procento je odvozeno rozdělením čtverečních stop v rámci společného prostoru počtem nájemníků a množstvím využitelných čtverečních stop, které každý nájemník zaujme. Například pokud má budova čtyři nájemníky a nájemce A zaujme 200 čtverečních stop a nájemník B zaberá 800 čtverečních stop, nájemce A bude zodpovědný pouze za 20% poplatků za společný prostor.
SUBLEASE : V oblasti komerčních nemovitostí je podnájem pronájmem (nájemní smlouva) mezi nájemcem, který již má pronajatý obchodní prostor nebo majetek, a někým (sublessee), který chce využít část nebo celý prostor nájemce. V podnájmu přiděluje nájemce určitým právům, která již vlastní na pronajatý majetek, nájemci.
Sublessees zaplatí nájem přímo oprávněnému nájemníkovi (sublessor), aby buď sdílel prostor se sublessorem, nebo převzal celý prostor od sublessora.
Podmíněný nemůže právoplatně přiřadit práva v sublese, že podnájemník také nemá právo ve svém vlastním pronájmu. Navíc podnájemník nemůže podnámit, pokud to není povoleno v jejich vlastním pronájmu.
TURNKEY : Turnkey je termín používaný k popisu mnoha věcí, včetně zaměstnanců, produktů, služeb a nemovitostí. Při použití "na klíč" v komerčních nemovitostech to prostě znamená, že prostor, který je pronajat nebo koupen, je připraven k pohybu. Konkrétně jsou již všechny elektroinstalace, svítidla, podlahové krytiny a povrchové dekorativní předměty (jako jsou barvy a koberce).
Jednoduše řečeno, můžete popsat "na klíč" jako "prostor připravený k pohybu - prostě" otočte klíčem a otevřete dveře ".
USABLE SQUARE FEET : V obchodním leasingu, Použitelné čtverečné nohy prostě znamená čtverec záběry, které jsou pronajaty být používán výhradně nájemcem. Použitelné čtverečné stopy zahrnují soukromé (pouze nájemce) místnosti na odpočinek, skříně, sklady a další prostory používané pouze nájemcem.
Jednoduše řečeno, využitelné čtvercové záběry znamenají čtverečné stopy používané přímo nájemcem. Nezahrnuje záběry na plochých plochách, které se používají při výpočtu "nájemných čtverečních stop".
Také známý jako: USF, použitelný SF, použitelný čtverec stopáž
Související podmínky: