Slovníček obchodních podmínek leasingu: Gross-Up
Například, pronajímatel by mohl platit za společnou údržbu prostoru , také nazývaný CAM výdaje, pak rozdělit tento poplatek o počet hrubých čtverečních stop v budově a účtovat každému nájemníkovi částku založenou na procentu čtverečních stop, které zaujímá.
Klouzavá klauzule v pronájmu umožňuje, že pokud je budova obsazena méně než 90 až 100%, výdaje jsou stále vypočítávány pro podíl provozních nákladů na nájemci v poměru k těmto procentům - 90 až 100 procent.
Gross-up se platí jako dodatečné nájemné a nejčastěji pokrývá variabilní výdaje, které se mohou v daném měsíci pohybovat nahoru nebo dolů na základě obsazenosti a dalších faktorů.
Výhody Gross-Up pro pronajímatele
Jedná se o jeden případ, kdy nebudete mít za to, za co jste zaplatili, pokud jste nájemcem. Například, řekněme, že Leo Landlord právě koupil komerční budovu. Tom Tenant je první, kdo mu pronajal prostor. Tom pronajímá skladový prostor o rozloze 10.000 čtverečních stop. Celková budova činí 100 000 čtverečních stop. Tom si pronajal 10 procent budovy.
V základním poměrném scénáři, který rozděluje variabilní náklady mezi nájemníky, by Tom zaplatil 10 procent těchto nákladů, protože mu bylo přiděleno 10 procent budovy.
Ale teď řekněte, že Leo má těžké najít další nájemníky a tento stav věcí trvá několik měsíců. Zanedbatelná klauzule Tomova nájemného, Leo uvízl s účtem za 90 procent nákladů, které by obvykle jeho nájemníci zaplatili, prostě proto, že neexistují jiní nájemci, kterým by je mohl přidělit.
Klouzavá doložka mu může dovolit, aby se Tomovi podíval až na 50 procent, ale s největší pravděpodobností 95 nebo 100 procent, protože je to jediný nájemník v budově.
Jaký je tento výhled?
Tom Tenant si možná nebude myslet, že toto uspořádání je spravedlivé, ale Tom je ve skutečnosti jediným nájemcem, který využívá služeb zahrnutých do těchto variabilních výdajů. Leo Landlord nemá přímý prospěch, takže lze říci, že je nespravedlivé, aby musel platit za 90 procent služeb, které používá pouze Tom. Možná, že jedna z těchto nákladů zahrnuje údržbu kamer na parkovišti. Vzhledem k tomu, že neexistují jiní nájemníci, jediní lidé, kteří přicházejí a odcházejí na tomto parkovišti, jsou zákazníci společnosti Tom, takže se zdá být rozumné, aby Tom sám za službu zaplatil.
Přečtěte si tisku Fine Print
Pokud uvažujete o uzavření obchodního pronájmu, pečlivě si přečtěte jemný tisk a ochraňujte se tím, že uděláte trochu další domácí úkoly. Pokud tam skutečně existuje klauzule o hrubém zisku, ujistěte se, že přípustné zvýšení je v rozumných procentech. Pokud Tom platí za všechno zařízení pro sledování, pravděpodobně lituje, že se nepokusil sjednávat procento dolů. Přípustné procento by mělo být jasně uvedeno v nájemní smlouvě.
Navíc, kdyby se Tom podíval na Leova minulou historii s pronájmem komerčních budov, možná by se dozvěděl, že Leo má historicky těžké dostat se a udržet si nájemníky z jednoho nebo jiného důvodu. Nebo snad Leo je jen nezkušený - je to jeho první pokus o takovou investici, takže mu to může chvíli trvat, než to udělá. Ať tak či onak, Tom by možná nechtěl uzavřít smlouvu s Leem, který by z tohoto důvodu obsahoval doložku o hrubém zisku - je pravděpodobné, že v daném okamžiku by mohl být jen jedním z mála nájemníků. Pokud by bylo sedm nájemníkům pronajatých od Lea 70 000 čtverečních stop, hrubá kompenzace by byla nižší, v zásadě rozdíl mezi 70 a 95 nebo 100 procenty a tento rozdíl by byl rozdělen mezi sedmi nájemníky.